О порядке регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве производится в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Существуют отличия в перечне документов при регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенным застройщиком с первым участником долевого строительства, и всех последующих договоров.

При регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию (разрешение на строительство и проектную декларацию представлять не обязательно, поскольку могут быть получены Росреестром путем межведомственного информационного взаимодействия); договор поручительства по обязательствам застройщика, если размер его уставного капитала не соответствует установленным требованиям, а также списки граждан, имеющих право на приобретение жилья эконом-класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

Следует отметить, что действующим законодательством на застройщика возложена обязанность принимать меры по защите интересов участников долевого строительство от ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательство по договору участия в долевом строительстве. Во исполнение указанного требования застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет приостановлена сроком на три месяца, а впоследствии в государственной регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет, а также на сайте Единой информационной системы жилищного строительства https://наш.дом.рф.

При этом следует учитывать, что уплата взносов в компенсационный фонд не требуется, если договор участия в долевом строительстве заключен с условием о размещении денежных средств дольщика на счете-эскроу в уполномоченном банке. Возможность размещения денежных средств дольщика на счете-эскроу в уполномоченном банке как способ защиты прав участника долевого строительства введена в действующее законодательство с 01.07.2019. Указанный способ защиты прав участника долевого строительства применяется в отношении всех новостроек, за регистрацией первых договоров на которые застройщики начали обращаться после 1 июля 2019 года.

Для регистрации договора участия в долевом строительстве требуются:

• Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (не менее в двух экземплярах-подлинниках);
• заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
• документы, удостоверяющие личность заявителя. Граждане вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности, в таком случае доверенность также должна быть предоставлена обратившимся лицом;
• документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры, нежилого помещения, машино-места), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства, с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

За государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Госпошлина уплачивается каждой стороной сделки. С учетом этого физическому лицу и застройщику потребуется заплатить по 1/2 индивидуально определенного для каждого плательщика размера госпошлины, что в рассматриваемом случае составит 175 рублей для физического и 3 000 рублей для юридического лца. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не является обязательным для заявителя. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе, в таком случае проверка факта поступления государственной пошлины в бюджетную систему Российской Федерации производится Управлением с использованием Государственной информационной системы государственных и муниципальных платежей. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в информационной системе, по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

• через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости);
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, договор участия в долевом строительстве и доверенность представителя нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность);
• в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, посредством официального сайта Росреестра или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем.

Информация подготовлена главным специалистом-экспертом отдела регистрации недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Волгоградской области Лебедевым М.В.